¿Que es la enervación?

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¿Que es la enervación?

By |2018-10-25T19:27:20+00:00agosto 2018|Desahucio|
Enervación del desahucio

Enervación del desahucio

¿Que significa la enervación en el desahucio?

Cuando informamos a los propietarios -arrendadores del procedimiento de desahucio express o desahucio por falta de pago, hacemos especial hincapié a la figura de la “enervación“.

Dicha figura debe entenderse como la oportunidad que la ley concede al inquilino moroso, de dedejar sin efecto la demanda de desahucio interpuesta, y por tanto, de seguir disfrutando de la vivienda o local arrendado, si, una vez interpuesta la demanda de desahucio, “se pone al día” y paga TODAS las rentas y gastos asimilados a la renta que deba hasta ese momento.

La enervación del desahucio debe entenderse, además, como un derecho excepcional y por tanto el inquilino sólo podrá enervar la acción de desahucio UNA SOLA VEZ a lo largo de la vida del contrato de arrendamiento. Dicha limitación es necesaria, para evitar que el inquilino se demore, de forma continua y permanente en el tiempo, en su obligación esencial de abonar la renta.

¿Donde está regulada la enervación del desahucio?

El derecho a enervar la acción de desahucio viene recogida en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Artículo 22.4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Consecuencias de la enervación

El Letrado de la Administración de Justicia, dictará el correspondiente Decreto, dando por finalizado el desahucio y condenando al inquilino al pago de las costas, esto es, al pago de los honorarios del abogado y del procurador del arrendador.

Artículo 22.5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

¿Me interesa la enervación o no? ¿Se puede evitar la enervación?

Depende de cada caso.

En ocasiones, nos interesa que el arrendatario tenga la posibilidad de enervar el desahucio, ya que, si lo hace, cobrará las rentas pendientes hasta ese momento, además de las costas judiciales en que haya incurrido para presentar el desahucio.

No obstante, en otras ocasiones,  puede que le interese evitar la enervación (por ejemplo, si el inquilino es molesto, la renta es baja, o quiere recuperar la posesión de la vivienda o local).

En estos casos, debe saber que existe la posibilidad de evitar la enervación.

¿Como puedo evitar la enervación?

Como dispone el citado artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el arrendador puede evitar la enervación si, con 30 dias de antelación a la interposición de la demanda de desahucio, envia un requerimiento de pago al inquilino.

Artículo 22.4  (…).- Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación

Requisitos del requerimiento para evitar la enervación

En el requerimiento de pago, debe dejar constancia del impago de la renta, desglosando las cantidades y conceptos adeudados.

Así mismo, debe contener un requerimiento expreso de pago, y la advertencia de que en caso de no atender el requerimiento, interpondrá una demanda de desahucio

Dicho requerimiento debe ser enviado de forma fehaciente, por ejemplo, mediante burofax con certificado de contenido y acuse de recibo.

Si transcurren 30 días “naturales” (es decir, cuentan los dias hábiles e inhabiles) desde que el arrendatario recibe el requerimiento y el pago sigue sin hacerse efectivo, ya podrá presentar la demanda de desahucio.

Puede descargar un modelo de requerimiento, desde la sección de “Modelos y Formularios“.

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