La duración del contrato de Alquiler

La normativa establece que la duración inicial del contrato de arrendamiento será la que libremente se pacte por las partes.

Pero establece un sistema de renovaciones también llamadas prórrogas obligatorias como garantía de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Duración mínima obligatoria

En los contratos de duración inicial pactada inferior a cinco años (o siete años, si el arrendador es persona jurídica) el arrendatario tendrá derecho a prorrogar anualmente el contrato hasta que se cumplan cinco (o siete) años desde el inicio de la relación arrendaticia.

En todo caso, el arrendatario podrá, si así lo notifica a la propiedad, con treinta días de antelación al vencimiento de cada anualidad, manifestar su voluntad de no  prorrogar el arrendamiento.

Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

La comunicación será válida si se realiza por cualquier medio que deje constancia.

De forma que, esta prórroga de hasta cinco (o siete) años, es automática y voluntaria para el arrendatario y obligatoria para la propiedad.

Denegación de prórroga por causa de necesidad

Dicha renovación o prórroga no procederá cuando el arrendador, una vez haya transcurrido el primer año de vigencia del contrato, y con un preaviso de dos meses, comunique al arrendatario su necesidad de ocupar la vivienda para sí o sus familiares para destinarla a su vivienda habitual y permanente, sin necesidad de que se hubiera dejado constancia de esta circunstancia en el contrato (Art. 9 LAU).

En este caso el arrendador debe ocupar la vivienda en el plazo de tres meses desde la extinción del contrato, en caso contrario, el arrendatario podrá optar entre habitar la vivienda por un nuevo período de cinco años, con indemnización de los gastos de desalojo o que el propietario le indemnice por una cantidad equivalente al importe de la renta por los años que quedasen por cumplir hasta completar cinco.

Art. 9.3 LAU: Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Prórroga del contrato de alquiler

Transcurridos los cinco (o siete) primeros años del contrato de arrendamiento, salvo que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo con cuatro meses (en caso del arrendador) o con dos meses (en caso del arrendatario) de  antelación al vencimiento de la quinta (o séptima) anualidad, éste se prorrogará necesariamente por un nuevo plazo de un año más (Art. 10 LAU ), hasta un máximo de tres años mas.

Los contratos de plazo indeterminado o en los que no se establezca plazo se consideran celebrados por un año y también se aplica el mismo sistema de  prórrogas.

Derecho del arrendatario de desistimiento anticipado del contrato de alquiler

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de duración, y comunicándolo al arrendador con treinta días de antelación.

Este desistimiento no  comportará derecho a indemnización del arrendador, salvo que se hubiera pactado expresamente en el contrato, en cuyo caso podrá ser de una mensualidad de renta por cada año del contrato que restara por cumplir (Art. 11 LAU).

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

 

Modelos para descargar

Redactados por abogados expertos en arrendamientos

Arrendador.com pone a su disposición varios modelos para descargar, relacionados con la duración y/o prórrogas del contrato del alquiler:

  • Modelo de Comunicación para no renovar el contrato de arrendamiento, al vencimiento de su duración inicial o prórroga.
  • Modelo de Comunicación denegando la prórroga forzosa por causa de necesidad.
  • Modelo de reclamación de la indemnización por desistimiento anticipado del contrato de alquiler
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