Contrato de alquiler de local comercial: guía para propietarios

Respuesta rápida

El alquiler de un local comercial, oficina o nave se regula como uso distinto de vivienda en la LAU. Prevalece la libertad de pactos, la fianza es de 2 mensualidades, se aplica IVA al 21% y existen cuestiones específicas como el traspaso, la cesión y la indemnización por clientela.

1. Regulación aplicable

LAU, Título III: arrendamiento para uso distinto de vivienda Libertad de pactos: las partes pueden acordar prácticamente todo Supletoriamente: Código Civil A diferencia de la vivienda habitual, no hay duración mínima, prórroga obligatoria ni limitaciones a las garantías.

2. Duración y prórroga

Duración libre: la que negocien las partes Lo habitual en locales comerciales: 5 a 10 años (el arrendatario necesita estabilidad para amortizar su inversión) Prórroga: solo si se pacta expresamente Tácita reconducción: si no se pacta nada y el inquilino sigue en el local, se renueva mes a mes o año a año

3. Renta y actualizaciones

Renta libre: la que pacten las partes Actualización: mecanismo libre (IPC, índice fijo, escalonada) Renta escalonada: muy habitual — renta reducida los primeros meses mientras el negocio arranca Se puede pactar renta variable: un fijo + porcentaje de facturación

4. Fianza y garantías

2 mensualidades de fianza (obligatorio por LAU) Depósito en organismo autonómico Garantías adicionales sin límite: aval bancario, depósito adicional, seguro de caución Lo habitual: aval bancario de 6 a 12 meses de renta

5. IVA

El alquiler de local comercial está sujeto a IVA al 21% El arrendador debe emitir factura con IVA Declaraciones trimestrales: modelo 303 Resumen anual: modelo 390 El arrendatario puede deducirse el IVA soportado

6. Traspaso y cesión

Traspaso (cesión del local con el negocio)

El arrendatario puede traspasar el local a un tercero que continúe la actividad El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 20% si el traspaso se produce durante los 5 primeros años Se puede prohibir el traspaso en el contrato

Cesión del contrato

Requiere consentimiento del arrendador salvo pacto en contrario El arrendador puede exigir elevación de renta

7. Obras en el local

Obras de acondicionamiento: habituales al inicio, a cargo del arrendatario Se puede pactar un período de carencia de renta durante las obras Al finalizar, el arrendatario debe reponer el local a su estado original salvo pacto contrario Las mejoras quedan en beneficio del arrendador al finalizar el contrato

8. Cláusulas específicas recomendables

Actividad autorizada: qué negocio puede ejercerse y prohibición de cambio sin consentimiento Horario de actividad: compatible con la comunidad de propietarios Obras: qué puede hacer el arrendatario, quién paga, licencias necesarias Subarriendo: autorización o prohibición expresa Seguro de responsabilidad civil: a cargo del arrendatario Cesión y traspaso: condiciones o prohibición Estado de devolución: inventario, fotografías, obligación de restitución Indemnización por resolución anticipada: cuantificada

9. Obligaciones fiscales del arrendador

Declarar los ingresos en IRPF como rendimientos del capital inmobiliario No se aplica la reducción por vivienda habitual Gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, amortización, intereses, reparaciones IVA: declaraciones trimestrales (modelo 303) y resumen anual (modelo 390) Retención: el arrendatario empresario debe practicar retención del 19% del IRPF y declarar con modelo 115